Un imobil poate sta in piata vreme de mai multe luni inainte de a fi tranzactionat efectiv. Cand preturile scad rapid, de la o saptamna la alta, oare mai are vreun sens evaluarea proprietatii?
Valorile negarantate
Modul de abordare a evaluarii se va face functie de scopul lucrarii si de tipul proprietatii. Pentru proprietatile rezidentiale tip apartament se foloseste, in mod uzual, abordarea prin comparatia directa ca şi abordarea prin veniturile incasate. In cazul variantei dintai, obiectivul pentru evaluat e comparat, prin similitudine, cu alte proprietati, iar valoarea sa e stabilita bazandu-se pe tranzactiile unor proprietati asemanatoare.
Al doilea mod de abordare presupune analizarea capacitatii proprietatii respective de a realiza profit. Valoarea sa va fi calculata prin prisma veniturilor acestea. Intr-adevar, un evaluator sufera in situatia unei piete fluctuante, dar neajunsul cel mai mare e reprezentat actualmente de caracterul sporadic al acestor tranzactii. Ca rezultat direct, un evaluator trebuie sa lucreze suplimentar pentru a-şi putea fundamenta şi argumenta parerea profesionala, desi onorariul pentru serviciile prestate nu creste corespunzator, ba dimpotriva.
De exemplu, o mare provocare pentru evaluatori s-a dovedit a fi celebrul program „Prima Casa”. Fiecare dintre rapoartele de evaluare ale locuintei evaluate trebuia sa fie, in mod cert, unul valabil, de aceea se ia in considerare evolutia descrescatoare puternic a preturilor terenului, a materialelor de constructii dar şi forta de munca. Asadar, era dificil dar şi riscant simultan. Cat priveşte caderea pietei, este important de priceput ca evaluatorul efectueaza o apreciere a valorii in timp, intr-un anume moment, şi nu poate sa garanteze mentinerea valorii acesteia cand piata este deosebit de dinamica. Lucrul acesta este specificat chiar şi in standardele profesionale pe taram international care reglementeaza aceasta profesie, de evaluator, dar şi evaluarea.
O casa noua are reguli noi
Definitia procesului evaluarii este, practic, aproape echivalenta aceloraşi aspecte pe care le urmareste un potential cumparator in momentul cand acesta cauta o locuinta. Deci, principalele caracteristici ce se au in vedere pentru evaluare sunt zona unde se afla proprietatea, vechimea acesteia, tipul de bloc ca şi starea acestuia, suprafata, etajul, modul cum este intretinuta respectiva proprietate, gradul sau de dotare.
In general, se tine cont de orice alte criterii ce influenteaza atractivitatea bunului imobil pe piata: orientarea sa cardinala, distanta de blocul vecin, directia vanturilor dominante, vecinii ori vegetatia din jurul blocului, ne informeaza website-ul evaluatori-imobiliari.net. In situatia apartamentelor nou-noute, pot aparea noi criterii precum bucataria (daca este utilata sau nu), un loc de parcare care este inclus in pret (ori nu), prezenta boxelor in subsolul imobilului şi altele. Aspectele acestea se iau in considerare pentru stabilirea valorii, oricare ar fi metoda utilizata la evaluare.
